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Servitude de vues et fonds non contigus

Publié le : 28/12/2017 28 décembre déc. 12 2017
Droit immobilier
2017
2017 / Décembre

Propriétaire d’une charmante villa avec piscine, vous aimez vous baigner nu avec votre moitié.
Un beau matin, vous constatez que votre voisin a construit un balcon donnant directement sur votre jardin, le tout à moins de 10 centimètres de votre clôture.
Furieux, mais néanmoins fin juriste, vous pensez alors pouvoir invoquer utilement les dispositions de l’article 678 du Code civil, disposant qu’ « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ».
Pourtant, une minuscule bande de terrain sépare les deux terrains, ladite bande n’appartenant ni à vous, ni à votre voisin voyeur.
Or, si le Code civil édicte des distances légales pour les vues, il précise que celles-ci s’appliquent concernant l’héritage de son voisin.
Aussi, eu égard au fait que les deux fonds ne soient pas contigus, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vous somme de vous rhabiller en disposant que  « les distances prescrites par ce texte ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus », de sorte qu’il vous sera impossible de solliciter la démolition de l’ouvrage sur le fondement de l’article 678 du Code civil.
La solution aurait certainement été différente si la bande de terre séparant les deux héritages avait été indivise entre les deux propriétaires. La démolition de l’ouvrage aurait, dans ce cas, vraisemblablement été ordonnée.
Vous pourrez néanmoins, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, solliciter la cessation du trouble créé par une construction respectant les distances légales (civ.3ème ; 7 février 2007-n°05-21.405 – Cas d’une vue plongeante créée par une construction à étages respectant les distances légales).
Les juges du fonds apprécieront alors souverainement quelle pourrait être la mesure la plus adaptée pour faire cesser ledit trouble (voir notamment civ.2ème, 9 octobre 1996 – n°94-16.616).
Le voisin arguant d’un manque d’intimité aura donc plusieurs voies de droit à sa disposition afin de protéger sa propriété des regards indiscrets.
***
Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 novembre 2017, n°15-26.240 n°15-26.761
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036093685&fastReqId=128748559&fastPos=1
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036093685&fastReqId=749068676&fastPos=1
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