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Covid ou pas, ton loyer tu paieras

Auteur : Noémie LE MOUALLIC
Publié le : 12/07/2023 12 juillet juil. 07 2023
Droit immobilier
2023
2023 / Juillet

Un preneur à bail commercial de deux appartements situés dans une résidence touristique, n’a pas payé ses loyers des deux premiers trimestres 2020, qui sont en réalité ceux échus lorsque le gouvernement avait pris des mesures d’interdiction de recevoir du public afin de lutter contre la propagation du virus covid-19.

Le bailleur a naturellement assigné son preneur à bail commercial en paiement de son arriéré locatif, mais le preneur soutenait que « l'impossibilité pour une société de location touristique d'exercer son activité, en raison des interdictions prononcées par les autorités publiques dans le cadre des mesures sanitaires prises pour la lutte contre la pandémie de covid-19 » constituait un cas de force majeure entrainant l'exonération de son obligation de payer son loyer.

Il soutenait que de telles circonstances étaient imprévisibles lors de la conclusion du contrat de bail, irrésistibles et extérieures, qui sont les caractéristiques de la notion de force majeure.

La Cour de cassation a cependant rejeté l’argument de la force majeure invoqué par le preneur, au visa de l’ancien article 1148 du Code civil, « l'irrésistibilité n'étant pas caractérisée si l'exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse ».

La Cour de cassation, par cette décision, souhaite cantonner la force majeure à l’impossibilité de faire, et non pas l’ouvrir à l’extrême difficulté.

La Cour a par ailleurs rappelé sa jurisprudence constante selon laquelle « le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » (Com. 16 sept. 2014, n° 13-20.306).

Source : Cour de cassation, civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-10.119 B
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