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La chute de l’enfant des locataires dans les parties communes engage la responsabilité du bailleur

Publié le : 04/12/2017 04 décembre déc. 12 2017
Droit immobilier
2017
2017 / Décembre

Monsieur et Madame K. louant un logement au septième étage, leur enfant Xalo tomba du septième au sixième étage.
La chute fut engendrée par un défaut de la rambarde, à laquelle il manquait un barreau, l’espace entre ceux-ci étant alors de vingt-quatre centimètres au lieu de douze.
L’enfant étant désormais lourdement handicapé, les parents sollicitèrent alors l’indemnisation de son préjudice auprès du bailleur, dont ils souhaitèrent ainsi engager la responsabilité.
Il s’avère que l’article 1720 du Code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».
Par ailleurs, l’article  1721 dispose que « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser».
Afin de s’exonérer de sa responsabilité, la société bailleresse arguait du fait qu’elle n’avait pas été avisée de ce défaut par les locataires, et que c’est l’inattention de la mère qui a provoqué la chute de l’enfant.
Ladite société est néanmoins déboutée aux motifs que le bailleur aurait dû être à même de déceler lui-même le défaut lors de ses visites des parties communes et que, par ailleurs, les quelques instants d’inattention de la mère ne pouvaient être qualifiés de faute imprévisible et inévitable, de sorte que le bailleur n’était pas exonéré de sa responsabilité.
En effet, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « Le locataire est obligé : (...) e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes (...), de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués ».
Eu égard à cet accès aux parties communes, le bailleur doit donc être en mesure de déceler par lui-même les défauts à même de représenter un danger pour les locataires.
Le jugement de première instance est ainsi confirmé, et la société bailleresse condamnée à indemniser le préjudice subi par l’enfant.
Cet arrêt confirme la jurisprudence antérieure concernant l’application de la garantie des vices ou défauts de la chose louée aux dommages corporels, ceci de par la généralité des dispositions de  l’article 1721.
Le bailleur d’un immeuble à usage d’habitation devra donc veiller à ce que les parties communes ne présentent aucun danger pour les locataires, sans attendre un quelconque signalement de la part de ceux-ci, et exécuter les réparations nécessaires sous peine d’engager sa responsabilité.
Source : Cour d’appel Nancy, 1ère civ., 5 septembre 2017, n°14/03043 : JurisData n°2017-019535
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