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Achat immobilier : Précisions sur la sanction du défaut de notification d’un acte à un acquéreur non-professionnel

Publié le : 28/03/2019 28 mars mars 03 2019
Droit immobilier
2019
2019 / Mars

Monsieur et Madame Z ont conclu avec la Société C un contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans. La garantie de livraison à prix et délais convenus a été délivrée par la Société BAT, qui a exigé que le délai de livraison soit porté de 9 à 25 mois. C’est pourquoi un deuxième avenant a été signé sur ce point. Monsieur et Madame Z ont pris possession de l’immeuble contre le gré du constructeur, le 23 octobre 2009, soit avant l’expiration du délai contractuel reporté au 13 juin 2010. A la suite d’une expertise judiciaire, Monsieur et Madame Z ont par ailleurs résilié unilatéralement le contrat le 16 juin 2011 et assigné les sociétés C et BAT en indemnisation. Le 9 mai 2017, la Cour d'Appel de CHAMBERY a rejeté leur demande tendant à la fixation de la livraison de l’immeuble au 28 novembre 2011 et à l’annulation de l’avenant n° 2, et les a condamné à payer une certaine somme à titre de pénalités. Le 30 janvier 2019, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que : « La sanction du défaut de notification d’un avenant modifiant un des éléments visés à l’article L 231-2 du Code de la Construction et de l’Habitation n’est ni la  nullité ni l’inopposabilité de cet avenant ; que, dans ce cas, le délai de rétraction ouvert par l’article L 271-1 du même Code n’a pas commencé à courir ; qu’ayant relevé que Monsieur et Madame Z ne sollicitaient que la nullité de l’avenant prorogeant le délai d’exécution des travaux, la Cour d'Appel n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante (…) ».  Afin de statuer ainsi, la Cour de Cassation se fonde notamment sur l’article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui dispose que : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.».  Ainsi, lorsque la notification prévue à l’article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation n’a pas été effectuée, le délai de rétraction dont dispose l’acquéreur, d’une durée de dix jours, ne commencera simplement pas à courir, ce qui signifie que l’acquéreur pourra se rétracter à n’importe quel moment. S’il est procédé ultérieurement à la notification de l’avenant, le délai de dix jours commencera donc ainsi à courir à compter de ladite notification. La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation retient ainsi une solution très largement favorable à l’acquéreur.     *   *   * 
Source : Civile 3ème 30/01/2019 n° 17-25.952 Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038112086&fastReqId=427293740&fastPos=1  
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