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Maison en kit, contrat en toc

Publié le : 15/12/2021 15 décembre déc. 12 2021
Droit immobilier
2021
2021 / Décembre

Au sein d'un arrêt en date du 10 novembre 2021, la Cour de Cassation a fait une application classique du droit des obligations, en énonçant que, en ce qui concerne un contrat de construction de maison individuelle, le préjudice de perte de chance est réparable mais qu'il est fait application du principe de réparation intégrale lorsque le préjudice de perte de chance est certain. En l'espèce, un couple a accepté un devis de fabrication d'une maison individuelle en bois massif de la société C BOIS MASSIF, qui a été ensuite placée en liquidation judiciaire, puis radiée du Registre du Commerce et des Sociétés. Le couple a acquis le terrain destiné à l'édification de la maison et souscrit des prêts auprès de leur banque. Après expertise, ils ont assigné le liquidateur judiciaire de la société C BOIS MASSIF ainsi que leur banque, en nullité du contrat et indemnisation. Le couple se prévalait notamment de l'absence de garantie de livraison, ainsi que de l’absence de qualification de Contrat de construction de maison individuelle, ce régime juridique étant particulièrement protecteur des maîtres d’ouvrage. Par arrêt rendu par la Cour d'Appel de RENNES en date du 23 janvier 2020, la banque a été condamnée à leur payer la somme de 193 458 €, ce qui ne correspond pas à la totalité de la somme empruntée. Le couple s'est alors pourvu en cassation au motif, notamment, que le banquier qui accepte de financer une opération de construction au visa d'un contrat non conforme aux exigences légales applicables aux contrats de construction de maison individuelle et qui débloque les fonds en l'absence de garantie de livraison, doit supporter l'intégralité du préjudice en résultant pour le maître d'ouvrage. Il est à noter sur ce point que la Cour de Cassation a d'ores et déjà admis qu'un contrat de construction de maison individuelle peut être admis en ce qui concerne la vente d'un chalet en kit. Par arrêt en date du 10 novembre 2021, la Cour de Cassation a énoncé que : « Si le premier de ces textes [article L231-10 du Code de construction et de l'habitation] ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil.   Aux termes du second [article 1147 ancien du Code civil], le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. » Ainsi, la banque n'avait pas l'obligation de requalifier le contrat en contrat de construction de maison individuelle. Néanmoins, elle était tenue d'une obligation d'information et de conseil, qui aurait dû la conduire à alerter les maîtres d'ouvrage des risques pris. En effet, la qualification de contrat de construction de maison individuelle est particulièrement protectrice pour le maître de l'ouvrage qui prend donc un risque important s'il ne qualifie pas ainsi son contrat. Ainsi, la Cour de Cassation retient que la faute de la banque est à l'origine d'un préjudice certain causé par l'absence de garantie de livraison. L'arrêt de la Cour d'Appel de RENNES est donc cassé, afin de permettre l'indemnisation de l'entier préjudice subi par le couple acheteur de la maison en kit. L'obligation de conseil permet donc l'indemnisation du préjudice subi, malgré l'absence de devoir de requalification du banquier.    *   *   *   Source : Civile 3, 10 novembre 2021, n° 20-17.575 Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044327090?init=true&page=1&query=20-17575&searchField=ALL&tab_selection=all  
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