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Précisions sur le délai de restitution du dépôt de garantie

Publié le : 03/07/2018 03 juillet juil. 07 2018
Droit immobilier
2018
2018 / Juillet

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’à la sortie des lieux, le bailleur dispose d’un délai de deux mois afin de restituer le dépôt de garantie, ce délai étant réduit à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut, le bailleur devra s’acquitter d’une pénalité égale à 10% du montant de loyer par mois de retard. Néanmoins, lorsque le bien donné à bail faisait partie d’un immeuble collectif, le solde des charges dues par le locataire ne pourra être connu qu’au moment de l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. C’est pourquoi le texte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de conserver une provision à hauteur de 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Le bailleur disposera alors d’un délai d’un mois à compter de l’arrêté annuel des comptes afin de restituer au locataire le solde du dépôt de garantie qui lui est dû. La restitution du dépôt de garantie lorsque le logement se situe au sein d’une copropriété est ainsi enserrée dans un double délai : deux mois à compter de la restitution des clefs concernant 80% du dépôt de garantie, puis un mois à compter de l’arrêté annuel des comptes concernant les 20% restant. Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de considérer que, s’il apparait, dans les deux mois qui suivent la remise des clefs, que le coût des réparations locatives sera supérieur au montant du dépôt de garantie, le bailleur pourra alors retenir ledit dépôt dans sa globalité. En l’espèce, Madame X avait saisi la juridiction de proximité de Dieppe en restitution du dépôt de garantie, et en paiement de pénalités de retard. La Juridiction de proximité considéra que, le solde global étant en faveur de la locataire, le bailleur était redevable à son égard de pénalités de retard calculées à compter du délai de deux mois suivant la restitution des clefs. La société bailleresse se pourvu en cassation. Dans un attendu de principe, la Cour de cassation énonce tout d’abord qu’: « il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble » La Cour de cassation casse la décision rendue par la juridiction de proximité de Dieppe, en énonçant que « après avoir constaté que les sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie et que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent, la juridiction de proximité, (…) a violé le texte susvisé ». Ainsi, dans un immeuble collectif, la somme due par le bailleur au titre de la régularisation des charges n’étant pas soumise au délai de restitution de deux mois suivant la date de remise des clefs, les éventuelles pénalités de retard ne courent pas à compter de cette date, mais à compter d’un délai d’un mois à compter de l’arrêté définitif des comptes.
En effet, les pénalités ne peuvent être appliquées que si la somme retenue l’est indument. Or, en l’espèce, les sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie, et la somme due par le bailleur résultait uniquement de la régularisation des charges.
C’est pourquoi les pénalités de retard devaient être calculées à l’issue d’un délai de un mois à compter de l’arrêté définitif des comptes.
 ***
Source : Cass. 3ème civ. 31 mai 2018, n°17-18.069, FS-P+B+I Lien :https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037042974&fastReqId=251690152&fastPos=1
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