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Sur la différence de formalisme entre le droit de préemption de la SAFER et le droit de préemption du preneur à bail

Publié le : 16/02/2022 16 février févr. 02 2022
Droit immobilier
2022
2022 / Février

Par un arrêt rendu le 24 novembre 2021 par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation, la Haute Juridiction a rappelé que la SAFER, contrairement au preneur à bail, doit notifier sa décision de préemption au notaire chargé d'instrumenter. L'absence de notification au vendeur n'est donc pas une cause de nullité de la décision de préemption. Il convient de préciser que la SAFER, Société d'aménagement foncier et d'établissement rural, a notamment pour objectif de réorganiser les exploitations agricoles, dans le cadre de la mise en place d'une agriculture plus productive et à installer des jeunes, ainsi qu'à protéger l'environnement, les paysages, les ressources naturelles telle que l'eau et accompagner les collectivités territoriales dans leurs projets fonciers. A ce titre, la SAFER bénéficie d'un droit de préemption, l'article R143-6 du Code rural et de la pêche maritime énonçant sur ce point que : « La société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d'instrumenter par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du Code civil, sa décision signée par le Président de son conseil d'administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l'indique l'identification cadastrale des biens concernés et leur prix d'acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à leur ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l'article L143-2. (…) » Ainsi, la SAFER doit notifier au notaire chargé d'instrumenter sa décision de préemption. Le destinataire de la notification de la décision de préemption n'est donc pas le vendeur, contrairement à l'article L.412-8 du même code, applicable aux droits de préemption du preneur. En l'espèce, par acte du 19 septembre 2012, les consorts F ont consenti une promesse de vente à Madame H portant sur divers parcelles. Par lettre du 2 octobre 2012, le notaire chargé d'instrumenter a notifié la vente à la SAFER. Par lettre du 27 novembre 2012 adressée au notaire, la SAFER a exercé son droit de préemption. Par acte des 24 et 25 novembre 2015, la SAFER a assigné les consorts F en réitération par acte authentique de la vente, et transfert de propriété des parcelles à son profit. Les consorts F ont demandé reconventionnellement l'annulation de la préemption. Par arrêt rendu par la Cour d'Appel de LYON en date du 19 mai 2020, la demande d'annulation de la décision de préemption des consorts F a été rejetée. Ceux-ci se sont donc pourvus en cassation. Par arrêt en date du 24 novembre 2021, rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation, il a été énoncé que : « La SAFER (…) doit notifier au notaire chargé d'instrumenter sa décision de préemption en mentionnant l'identification cadastrale des biens concernés et leur prix d'acquisition, et en précisant les objectifs de la préemption. Elle a constaté que le notaire qui avait notifié la vente à la SAFER avait été chargé par les consorts F d'instrumenter et d'accomplir en leur nom des formalités. Elle en a exactement déduit que la nullité de la décision de préemption adressée par la SAFER à ce notaire n'était pas encourue.   D'autre part, ayant relevé que l'absence de réalisation de l'acte authentique dans le délai de deux mois prévu par l'article L412-8 précité était due, non pas à la carence de la SAFER mais à la contestation du principe même de la préemption formée par les consorts F, lesquels refusaient pour cette raison de régulariser la vente et n'avaient aucun intérêt de mettre la SAFER en demeure, d'y procéder dans un délai imparti, la Cour d'Appel a légalement justifié sa décision. » Ainsi, l'absence de notification au vendeur n'est pas une cause de nullité de la décision de préemption. *   *   * Source : Civile 3, 24 novembre 2021, n°20-18.576. Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044384652?init=true&page=1&query=20-18576&searchField=ALL&tab_selection=all
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